Недвижимость с вариантами сервировки.

Какие подводные камешки подстерегают домовладельца в коттеджных поселках 3-х главных «методов изготовления»?

Если вы длительно рассматривали фотовитрину «Пригородного обозрения» с целью приобретения коттеджа, но позже переключились на исследование сектора коттеджных поселков, приготовьтесь поменять «угол зрения». Образы поселков и домов в маркетинговых объявлениях будет очень отличаться от того, что вы увидите «в полях». Для вас придется не только лишь выяснять, как далековато до наиблежайшего озера либо аптеки, да и интересоваться многим другим: правоустанавливающими документами, репутацией застройщика, качеством и темпами строй работ. Домики из маркетинговых буклетов есть исключительно в проектах.

«Куда ты меня привез?» — возмущался государь в дорогом костюмчике, смотря на поле, порезанное межевыми знаками и местами подъездными дорогами. В руках он мял глянцевый буклет с «тридэшными» домиками и художественными фото заката над озером. Агент риелторской компании, который уже показал собственному клиенту хороший десяток коттеджей (в каждом, вобщем, критичный государь отыскал значительные недостатки), смущенно разъяснял, что он не рекомендовал ехать на просмотр и даже отговаривал, так как там все еще в исходной стадии строительства. Другими словами не маленькие недостатки, а один сплошной недостаток.

Раздраженный государь не желал его слушать, а бодреньким шагом, потрясая буклетом, направился в «кабинет», поточнее, в блок-контейнер при заезде на местность грядущего поселка. Через пару минут общения с привлекательной девушкой-консультантом гнев сменился на милость. По правде, дачная местность многообещающая, коммуникации проведены, строители работают… Но осадок остался у всех: и у харизматичного гражданина, и тем паче у агента, принявшего на себя удар его раздражения. Основная ошибка, которую совершают в разговоре с клиентами, привозя их в строящийся коттеджный поселок, риелторы агентств недвижимости широкого профиля, — неумение понятно разъяснить сущность грядущей сделки.

На самом деле, дом в коттеджном поселке — это бизнес-ланч резвого изготовления, на упаковке которого изображен аппетитный обед. И невзирая на чуть читаемую подпись под изображением, поясняющую, что это всего-навсего вариант сервировки, никто, распечатывая пакетик с лапшой, не возмущается и не ощущает себя обманутым. Означает, и приобретатель домовладения в поселке тоже не должен ощущать себя обманутым. Но резкое изменение «угла зрения» для него все-же стресс. Ведь если в микрорайоне сложившейся застройки он просто клиент, то в коттеджном поселке ему придется стать инвестором (другими словами вложить средства не в истинное, а в будущее, время от времени не настолько отдаленное). Обычно, здесь ему предлагается полный обед из нескольких блюд: участок, инфраструктура с коммуникациями, сам дом и ландшафтные работы. В этом сходство 3-х главных типов коттеджных и дачных поселков. Дальше начинаются аспекты, в каких мы пытаемся разобраться с управляющим юридического отдела компании «Российский фонд недвижимости» Максимом Финионовым.

Итак, по мотивированному предназначению коттеджный поселок может быть дачным либо для неизменного проживания. Но формат — вопрос не для юристов, а для рекламщиков, и его мы сейчас рассматривать не станем.

В любом случае, приступая к поиску объекта пригородной недвижимости, интересант уже ответил на главный вопрос: как нередко он собирается бывать в новеньком доме и с кем.

По «методу изготовления» сейчас различают коттеджные поселки 3-х типов:

1. Поселки, в каких предлагаются дома (дуплексы, таунхаусы) «под ключ».

2. Поселки, в каких продаются земляные участки с подрядом.

3. Поселки с участками без подряда.

Дальше начинаются вопросы, требующие исследования. Вобщем, обо всем по порядку.

Вопрос 1-ый. Архитектурно-планировочные и инженерные решения

Какого типа поселок пред нами? Если строительство уже началось, это видно, что именуется, невооруженным глазом — по типам домов и особенностям генплана.

В поселке с домами «под ключ» (1-ый тип) могут быть не только лишь отдельные коттеджи, да и дуплексы, таунхаусы, низкоэтажные многоквартирные дома. Но вместительное определение «под ключ» застройщиками истолковывается по-разному: у одних это дома с меблировкой (в русской практике такое практически экзотика), у других — «коробка» с заведенными в дом коммуникациями. Во избежание «непоняток» этот вопрос следует подробнейшим образом проговорить, при этом за длительное время до того, как рука потянется подписывать контракт.

К тому же такое определение совсем не значит, что, отправившись на просмотр, вы увидите готовое жилище, а в момент подписания контракта купли-продажи вкупе с полным комплектом документов для вас вручат ключи от дома. Обычно, формулировка «дом в поселке «под ключ» значит, что девелопер проекта всего только берет на себя обязательство довести строительство до логического окончания и передать в собственность новосела готовый объект недвижимости — участок с домом. Такое положение вещей имеет как плюсы, так и минусы. Главные достоинства поселков с домами «под ключ» — готовое архитектурно-планировочное решение и обмысленный генплан. Обычно, в таком проекте предусмотрены рекреационные зоны, места для спортивных площадок, объекты публичного использования.

Но будущий новосел никак не может оказывать влияние на качество строительства, дать предпочтение той либо другой прогрессивной технологии в области строительства. Качество становится собственного рода котом в мешке. Ведь если дом построен, в нем есть электричество и из крана течет вода — это не значит, что все изготовлено с соблюдением ТУ. Право принадлежности на таковой дом вы беспрепятственно зарегистрируете (да здравствует дачная амнистия!), но эксплуатирующие организации могут отказать в заключении контракта на поставку услуг. Случается, что строители перекладывают решение этих заморочек на новоселов.

Неотклонимый попорядку при приобретении участка в дальнейшем коттеджном поселке второго типа нередко воспринимается возможными домовладельцами как «нагрузка» (по правде, «новенькие» иногда почему-либо от всей души убеждены, что сами построят дешевле и лучше). Все же обременение в виде строительного подряда дает возможность держать под контролем ход и качество строительства, также предоставляет относительную свободу выбора материалов, проектных решений и технологий; не считая того, будущий домовладелец может не колебаться, что освоение примыкающих участков будет соответствовать регламентам застройки и одному строительному решению. Хотя возможность «выпадения» из принятых «соучастниками» проекта норм и правил тут выше, ежели в поселках первого типа.

Один из плюсов девелоперского проекта класса «участок + попорядку» — прозрачная и понятная инженерия, обмысленные решения при прокладке сетей и дорог. Как следствие — относительно низкие по сопоставлению с другими вариациями расходы на ремонт и эксплуатацию. При этом в ряде всевозможных случаев эти решения оказываются еще более эргономичными и логичными, ежели в поселках первого типа, так как при строительстве домов «под ключ» некие управляющие проектами так «увлекаются» строительством стенок, что оставляют получение технических критерий и согласований «на позже».

Помните, что колоритное заглавие коттеджного поселка — это всего-навсего торговая марка, которая, может быть существует исключительно в маркетинговых объявлениях. При всем этом поселок может быть частью населенного пт с подходящим «милицейским» адресом, СНТ либо ДНП. Отличие коттеджного поселка от зоны «самостийной» застройки исключительно в наличии проф «дирижера» — девелопера, развивающего выделенную местность и имеющего коммерческий доход от этой деятельности. Но девелоперы бывают различные. Один удачный и опытнейший, квалифицированный и честный, а по иному прокуратура рыдает. Если приглянувшийся для вас проект у девелоперской компании 1-ый, а о ее деловой репутации для вас ничего не понятно — это не причина отрешаться от сделки, а только повод присмотреться и изучить все правоустанавливающие документы.

Сейчас о минусах. В таких поселках, обычно, огромные участки (основной предмет реализации — все-же земля), но местности, отведенные под публичные (рекреационные) зоны, приметно меньше.

А еще заказчика ожидают проблемы, если по любым причинам качество работы «прикрепленного» подрядчика его не устраивает. За расторжение контракта подряда могут быть предусмотрены суровые штрафные санкции — прямо до наложения взыскания на участок.

Объект в коттеджном поселке «сделай сам» (продажа участков без подряда) — на сегодня вариант самый ходовой, поэтому как самый доступный. И в этом его основной плюс. Публичных зон и территорий общего использования, вероятнее всего, не будет (девелопер стремится реализовать каждую сотку), зато, купив участок в рамках такового поселка, вы не будете зависеть ни от банков-кредиторов (так как кредит на строительство для вас практически наверняка никто не даст), ни от девелоперов. Вы сами для себя и банкир, и инвестор, и девелопер: появились средства — начали строить, закончились — заморозили объект.

Но у этой медали есть оборотная сторона: вы выстроили дворец, а соседский участок зарастает бурьяном. Вы предлагаете заасфальтировать дороги, провести водопровод и сточную канаву, а соседи считают все это излишеством и расточительством. И призвать их к сотрудничеству будет тяжело. Другими словами, это как раз тот случай, когда необходимо сначала выбирать соседей.

Вариант «сам для себя девелопер», подразумевает к тому же возможность без помощи других потрудиться. И не только лишь на стройке. Поначалу для вас придется заказать геологические и гидрогеологические исследования (для того чтоб спроектировать фундамент, обусловиться с выбором и конструкцией скважин, колодцев и локальных очистных сооружений — см. публикацию «Занятная геология» в приложении-каталоге «Доступная недвижимость», «ЗО» № 9, 2009). Позже — избрать проектную компанию и заказать проект, получить технические условия на подключение к сетям (электроснабжение, газ, водоснабжение и сточная канава), избрать строительную компанию, приобрести строй материалы (либо держать под контролем их закупку подрядчиком). Все это, естественно, хлопотно, но зато вы сможете выслеживать качество строительства, по окончании которого получите все нужные документы для регистрации права принадлежности и подключения к сетям. Соседи тоже были упомянуты не случаем. Если с ними удается условиться, все задачки, связанные с управлением строительством (от стояния в очередях до присмотра за работниками) можно решать сообща.

Итак, это главные плюсы и минусы 3-х типов коттеджных поселков. Но в нынешних, мягко говоря, непростых экономических критериях почти все смешалось.

А конкретно: в рамках 1-го огромного проекта могут встречаться предложения первого, второго и третьего типов. Но это сущности дела не меняет, поэтому движемся далее. Что еще нужно выяснить?

Вопрос 2-ой. Земля и документы

Вы уже отыскали объект — для вас приглянулись проект, территория, очаровательные менеджеры по продажам. Не торопитесь заключать контракт. Самое время погрузиться в исследование документов. Что непременно должно быть?

Сначала свидетельство о гос регистрации права застройщика на участок, также кадастровый паспорт участка, в каком указан совершенно точно идентифицирующий его кадастровый номер, также обозначены его границы. Проведено ли межевание местности коттеджного поселка на участки? Выделен ли в самостоятельный участок, который для вас предлагают приобрести? Если да, то должны предъявить выписку из земляного кадастра, где обозначены площадь участка, его форма, размещение относительно дорог, границ и иных точек и линий привязки. Кто и когда проводил межевание? Соответствует ли положение колышков, обозначающих границы участка (межевых символов), местам, обозначенным в кадастровом плане, ну и есть ли они вообщем? Все это животрепещуще сначала для поселков второго и третьего типов.

В случае поселка с домами «под ключ» набор документов наибольший. Если генеральный план участка застройки утвержден в установленном порядке и для вас предъявлен градостроительный паспорт участка — за судьбу земли можно не волноваться. Ведь для того чтоб получить настолько принципиальный документ, девелопер проекта должен достигнуть согласований в огромном количестве инстанций (Роспотребнадзоре, Госпожнадзоре, Лесхознадзоре и Балтводхозе, если рядом озеро, река либо берег залива). Если генплан «в процессе утверждения» (что в большинстве случаев), придется или терпеливо ожидать, или шаг за шагом инспектировать приобретенные девелопером согласования (опять-таки без юриста не обойтись).

Сейчас о том, что требуется, независимо от типа поселка. Опять заглядываем в кадастровый паспорт. Там указывается категория земли: обычно это земли поселений либо земли сельскохозяйственного предназначения. Но важнее разрешенный вид использования земли и возможность строительства на данном участке. Вариантов может быть четыре: личное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), дачное хозяйство, садоводство. Да здравствует дачная амнистия: во всех обозначенных случаях вы имеете право строить для себя жилье, не получая подготовительного разрешения на строительство. Свидетельство о принадлежности на строение получите позже — в заявительном порядке (о том, как это делается, см. публикацию «Простить и помиловать дачника», «ЗО» № 9, 2009 г.).

Степень строительной готовности коттеджного поселка никак не связана со степенью готовности документов. Случается, дома уже построены и люди в их живут, а по генплану не поселок, а незапятнанное поле. Но бывает и оборотное: согласования проведены, градостроительный паспорт застройщиком получен, а строительство все не стартует.

Очередной принципиальный «земляной» вопрос — это геологическое исследование участка, которое позволяет составить техзадание на проектирование фундамента. Если на «геологии» решено сберечь, будьте готовы к тому, что экономия выйдет боком. Строители постараются заложить в фундамент очень вероятный припас прочности, и очевидно, за ваш счет. В поселках первого и второго типов геологические изыскания, обычно, проводится централизованно. В поселке «сделай сам» этим придется заниматься без помощи других. Идеальнее всего, скооперировавшись с соседями.

Вопрос 3-ий. Кто строит и кто реализует?

Итак, с тем, что продается (земля со строениями либо без оных), мы уже разобрались. Пришло время разобраться с тем, кто реализует. Для вас проявили контракт, в который после внимательного чтения (опять-таки, лучше совместно с юристами) нужно вписать свою фамилию, паспортные данные, и… Не торопитесь подписывать документ, направьте внимание, кто является вашим контрагентом.

Меньше всего заморочек при покупке земли без подряда (очевидно, если застройщик уже провел межевание). Но даже если у обладателя земли есть свидетельство о гос регистрации права принадлежности на участок, а другие документы в стадии подготовки — ничего ужасного. Можно подписать контракт купли-продажи с отлагательными критериями, или подготовительный контракт купли-продажи. Оплату в этом случае тоже имеет смысл разбить на несколько платежей. Но при всем этом очень желательна юридическая экспертиза всех документов (включая правоустанавливающие документы застройщика и предлагаемые для подписания договоры).

Юридическое оформление покупки объекта «участок + попорядку» допускается несколькими методами. Девелопер проекта может предложить для вас заключить подготовительный контракт купли-продажи или контракт купли-продажи с отлагательными критериями. При всем этом полноправным собственником вы становитесь по окончании строительства. Сейчас всераспространен вариант, когда вы становитесь собственником участка сходу, но, заключая контракт купли-продажи, принимаете на себя обязательство (опять-таки прописанное в договоре) заключить контракт подряда на строительство с компанией, обозначенной торговцем. «Девелоперы стараются защитить свои интересы, предусматривая высочайшие штрафные санкции за расторжение контракта подряда, прямо до способности воззвания взыскания на обретенный земляной участок, — гласит Максим Финионов. — Но обязательства должны быть обоюдными. Потому покупателю нужно пристально прочесть пункты, в каких прописываются обязательства подрядчика, и внести в их коррективы».

Другими словами, коль скоро на вас наложили определенные обязательства, то пусть подрядчик будет настолько же разлюбезен взять на себя встречные: соблюдать сроки, отвечать за качество, а в процессе строительства не поменять в однобоком порядке цены. Если он не выполнил их, у вас возникает отменная возможность поменять его, не «попадая» на штрафные санкции. Беря во внимание эти аспекты, вы обеспечиваете для себя существенно больше шансов выиграть суд (если, не дай боже, дело дошло до него).

И очередной принципиальный момент. Если торговец (обладатель участка, застройщик) и строительная организация — одно и то же юридическое лицо, то и вопрос всего один: его репутация. Наличие либо отсутствие у строительной конторы лицензии на строительную деятельность, как и ее членство в проф саморегулируемых организациях (а им со будущего года предстоит поменять лицензирование), для вас ни о чем же не произнесет. Еще информативнее отзывы тех, кто уже пользовался услугами избранной вами компании.

Если торговец, обладатель участка и подрядчик «не совпадают», то их дела должны подтверждаться договорами о совместной деятельности, договорами строительного подряда, или (если идет речь о связке «торговец — застройщик»), могут быть закреплены контрактом агентирования, в каком застройщик уполномочивает агента подписывать договоры от его имени. Но все это повод для того, чтоб более пристально изучить договорную базу, также поинтересоваться воззрением всех вероятных контрагентов.

Если вы не юрист, то все договоры, которые для вас предлагают подписать, лучше показать собственному (другими словами не ангажированному застройщиком) юристу. Еще лучше — придти на подписание вкупе с ним. Станут гласить, что предлагаемые к подписанию документы являются предметом ужасной коммерческой потаенны и из кабинета их выносить нельзя, — ступайте с миром в другой коттеджный поселок и к другим девелоперам. Выбор объектов сейчас широкий.

Уголок крепежный бытовой 90х20х90х2 мм

Покрытый цинком бытовой уголок 90х90х20х2,0 мм – это мебельный крепёж, который применяется вместе с другими элементами фурнитуры при монтаже различных частей корпусной мебели. Безупречное решение при устройстве внутренних ниш и полок, цоколей и днищ шкафов-купе и в других случаях, когда использовать более дорогую “незаметную” фурнитуру необязательно.

Достоинства:

Copyright © 2020 - 2024