Для перехода на проектное финансирование не хватает 1 трлн рублей
Для перехода на проектное финансирование новостроек по системе эскроу-счетов строительной отрасли будет нужно господдержка в триллион рублей до 2022 года. Такую оценку дает рейтинговое агентство «Эксперт РА».
Его спецы проанализировали последствия ввода новаторства с 1 июля 2019 года. Для людей, вкладывающихся в строительство жилища, оно станет страховкой от утраты средств — вожделенной, но дорогой. Конфигурации пройдут в критериях нехватки у инвесторов капитала и падения маржи в полтора-два раза из-за расходов на сервис кредитов. А 25–30% девелоперов могут вообщем не получить доступа к проектному финансированию. Людей же ожидает рост цены квадратного метра.
С 1 июля застройщики должны перейти на проектное финансирование деятельности. Законодательные поправки были разработаны и приняты для защиты дольщиков, за счет авансовых платежей которых на 79% запирается потребность отрасли в валютных средствах, на фоне бессчетных денежных скандалов, происходивших в различных регионах из-за незавершенного впору строительства и пропажи вложенных средств. До сего времени выходило, что конкретно граждане принимают на себя опасности, связанные с недостроем и дефолтами.
Новый порядок подразумевает, что средства дольщиков будут поступать не впрямую застройщику, а аккумулироваться на особых счетах в банках. Получить эти средства компания сумеет только по окончании строительства и получения гражданами жилища. Финансировать строительство застройщики могут за счет собственных средств и кредитов. Таким макаром, ветвь ждет реальная реформа фондирования. Если на данный момент только 13% строительства финансируется за счет кредитов, то в новейшей модели показатель возрастет до 90%.
Нехорошие заемщики
Наличие счета эскроу не гарантирует застройщику получения заемных средств. Банки будут выдавать либо не выдавать средства в согласовании с требованиями регулятора и системой оценки рисков. «Для уполномоченного банка в новейшей системе проектные кредиты делятся на четыре категории свойства, по каждой из которых определен спектр резерва», — указывается в обзоре.
Как объяснил ведущий аналитик отдела корпоративных и суверенных рейтингов «Эксперт РА» Николай Власов, в более уязвимую категорию слабенькой кредитоспособности попадет 25–30% проектов. У их фактически нет шансов получить кредит на рыночных критериях, потому что банк должен будет сделать под него резерв в наилучшем случае в 35%.
— Рыночный уровень процентных ставок не покроет давление на денежный итог и капитал банка, а премию за риск в виде завышенной ставки слабенькая экономика проектов не выдержит, — гласит аналитик.
С таковой точкой зрения, правда, не согласен куратор отрасли вице-премьер Виталий Мутко. По его оценке, в зоне риска окажутся менее 11% компании.
Также отрасли безизбежно пригодится докапитализация, убеждены в «Эксперт РА». Для проектов в системе эскроу-счетов введен норматив достаточности собственных средств в 10% от общего бюджета проекта. Чтоб его выполнить, отрасли в среднем требуется повышение капитала по последней мере на 18%. Но из-за серьезных требований банков общий капитал застройщиков вообщем будет нужно практически удвоить. При всем этом собственных источников для докапитализации у отрасли нет, в особенности у маленьких региональных игроков, — отмечается в обзоре.
В нем также говорится, что переход на финансирование за счет банковских кредитов приведет к понижению рентабельности строительства. «Даже самые исполнительные застройщики столкнутся с ростом процентных расходов и падением незапятанной прибыли, если не получат ступенчатых скидок по ставке от банков. Новенькая система финансирования может прирастить долю процентных расходов в выручке большинства проектов до 11% и выше, что более чем в два раза превосходит сегодняшний уровень в 5%», — говорится в обзоре.
Аналитики агентства делают вывод, что совокупа новых рисков может привести к сжатию объемов строительства и темпов ввода на 25%. Это растянутый во времени процесс, но он будет нарастать по мере замещения проектов старенькой системы на проекты с эскроу-счетами. «Полный переход на новейшую систему финансирования ожидается к 2022 году, когда последние проекты с прямым привлечением средств дольщиков будут достроены», — говорится в обзоре. По воззрению аналитиков «Эксперт РА», предупредить сжатие без валютной поддержки проектов более слабеньких игроков будет очень трудно, а объем требуемого от страны финансирования составляет триллион рублей на три года.
В правительстве есть осознание того, что строительной отрасли на переходный период пригодится помощь. Так, поблажка предусмотрена для объектов в готовности более 30%. Подразумевается, что их можно будет окончить по старенькым правилам.
«В текущее время субъекты РФ выверяют перечень объектов жилищного строительства: кто получит проектное финансирование, кто окончит строительство по старенькым правилам, а кто не сумеет получить финансирование, не соответствуя аспектам. Потом Минстрой сформирует реестр на основании данных регионов», — уточнили в пресс-службе Минстроя.
Вице-премьер Виталий Мутко гласил также, что готовятся постановление правительства и поправки в законодательство, которые позволят решить делему в регионах с маленьким числом долгостроев через докапитализацию Фонда защиты дольщиков. По словам вице-премьера, цена программки оценивается в 9 миллиардов рублей, из которых 5 выделит федеральный бюджет, а оставшиеся четыре добавят субъекты.
Дорогие метры
Специалисты и участники рынка, опрошенные «Известиями», именуют очередное последствие перехода к новенькому механизму, которого избежать никак не получится — роста цен на недвижимость. О нем гласили и в правительстве. Так, Виталий Мутко в интервью телеканалу «Наша родина 24» спрогнозировал, что цены на недвижимость возрастут минимум на 8%.
Основная причина неминуемого удорожания жилища в том, что практически бесплатные для застройщиков взносы дольщиков будут изменены дорогими в обслуживании заемными средствами.
— Компании и ранее воспользовались кредитами, но их толика не превосходила 17%. На данный момент, когда средства долевых участников будут заморожены на эскроу-счетах, около 3 тыс. компаний в Рф, а это приблизительно 80% отрасли, будут обязаны идти в банки. Другими словами каждый их проект станет дороже как минимум на цена обслуживания кредита, — объясняет сопредседатель «Деловой Рф» Андрей Назаров. — Так как строительная ветвь проходит в банковских «эталонах» как высокорисковая, то и стоимость кредитов будет наибольшей. По нашим оценкам, рост цен может составить до 20% в перспективе до 2024 года.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая согласна, что себестоимость строительства жилища вырастет.
Глава комитета по строительству столичного отделения «Опоры Рф» Олег Филиппов лицезреет делему в неполной готовности банков работать по проектному финансированию.
— Сырые регламенты с массой недоработок оказывают влияние на сроки получения денег, что в свою очередь затягивает сроки ввода объектов. В конечном счете это ведет к удорожанию квадратного метра, — произнес «Известиям» Олег Филиппов.
Но у Центробанка своя позиция. В конце марта регулятор сказал, что банковская система вполне готова к проектному финансированию. Сейчас 63 банка соответствуют требованиям правительства к кредитным организациям, которые могут открывать эскроу-счета.
Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов поведал, что и большие игроки рынка готовы к переходу. Но напомнил, что 20% компаний маленькие и их финансовое состояние не дозволит получить доступ к кредитам, а цены на квадратные метры возрастут в любом случае.
— По нашим расчетам, к концу 2019 года мы можем ждать увеличения в среднем на 10–12%, — предсказывает Рустам Арсланов.
Директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева признает, что сужение и частичная монополизация строительного рынка в наиблежайшие годы вправду неминуемы из-за ухода части компаний, которые не получат финансирования.
— Себестоимость стройки безизбежно вырастет, это уже вышло с начала года из-за увеличения НДС, а сейчас на очереди ставки проектного финансирования, которые как и раньше не определены. Потому рыночные цены также подымутся, возможно, в границах 10% в течение года, — гласит Татьяна Подкидышева.
Но в конечном счете, считает Татьяна Подкидышева, внедрение эскроу-счетов приведет к положительным изменениям. За счет аккумулированных больших средств дольщиков на счетах, банки сумеют более гибко регулировать ставки — сначала для ипотеки и такого же проектного финансирования.
Краска Primalex Inspiro 2,5 л Динамический красный
Интерьерная водоэмульсионная краска Primalex «Inspiro» отличается тем, что ее можно наносить на необработанные поверхности, также использовать для обновления заштукатуренных и зашитых гипсокартоном оснований. Кроме функций декоративной краски состав делает задачки штукатурки, устраняя маленькие недостатки основания. Рекомендуется для использования в жилых и коммерческих помещениях: жилых комнатах, кабинетах, гостиничных номерах, переговорных комнатах. Образует крепкий слой, стойкий к истиранию, мытью, царапинам, УФ-лучам. Глубокоматовое (без блеска) покрытие подойдет для интерьера с современным дизайном. Primalex «Inspiro» выпускается в готовом для использования виде. Наносится на новые неповрежденные и гладкие поверхности стенок и потолков. Может быть перекрашивание ранее нанесенных покрытий.
Технические характеристики
- Краска создана для сухих помещений.
- Объем — 2,5 л.
- Расход — 14 м^2^/л.
- Уникальный цвет — «динамический красный» (красноватая палитра цветов).
- Метод нанесения — валиком, кистью, пневмораспылителем.
- Слой подсыхает «на ощупь» в течение 2-ух часов.
- Время полного высыхания состава — 24 часа.
- Страна производства — Польша.
Применение
- Окрашиваемую ровненькую поверхность очистить от загрязнений и покрыть слоем грунтовки.
- Кропотливо размешать краску.
- Нанести состав в два слоя. Меж их нанесением соблюдается интервал в 2 часа для высыхания краски.
- Применяемый при окрашивании инструмент очистить с помощью воды либо мыльного раствора.